賃貸事務所 中央区には、コツがある
購入しようというのが中古マンションの場合、給水管がどの程度傷んでいるかというようなことも、業者の説明義務の範囲ではない。
蛇口をひねれば白く濁った水が出てこようと、さらに老朽化の症状が悪化していて赤い水が出てこようと説明の義務はないのだ。
くどいようだが、業者は、飲用水公営・私営・井戸と書かれた欄にひとつ選んでマルをつければ、それで一応の説明義務を果たしたことになる。
騒音についても同様だ。
鉄道や自動車の騒音については買い主が実情をまったく知らずに購入したというケースは比較的少ない。
けれども飛行機による騒音だとか隣接地からの騒音について築年数を黙っていても違反にはならない法律は説明義務範囲としていないけれども、買った人からすれば、「そりゃ当然説明してほしかったですよ」ということが、モメ事の種となる。
たとえばその代表的なものに、売買物件の環境に関する説明がある。
特に、日照、眺望、騒音などについて、「知らなかった」という買い主からの苦情の声がここ数年の間に増えているようだ。
買ったマンションの南側の土地に、また別のマンションの計画が具体化し、日照や眺望を妨げられると主張する買い主が売り主を相手取ってモメにモメているという話がある。
この場合、その南側の土地は売買の目的物ではないのだから、重要事項説明の対象からははずれている、といえなくはない。
ところが、このような建設計画を業者がまったく知らなかったにしても、容易に知ることができる内容であったならば、業者はそれについて調査すべき義務があるという判決が過去に出ているのである。
隣接地に空き地があれば、プロとして当然その土地の未来の活用方法について気にすべきだし、であれば諸官庁をまわることである程度のことは知りえただろう。
ということはこの件に関しての説明不足を法的に問われれば、業者としてかなり不利な立場に追い込まれるといわざるを得ないのである。
意外に聞き落としている人が多いようだ。
ちょうど航空路の真下みたいで、飛行機がびゅんびゅん家の上を飛んでいてロクに会話もできない。
夜になると隣のビルからカラオケの音がやかましくて寝られたもんじゃない。
こういったケースで、買い主が、そんなすごい騒音についてはまったく知らなかったことを理由に契約解除を主張した場合、業者は説明義務に関する責任を追及されるのだろうか。
仮に買い主が、その新しく判明した事実について購入前にわかっていれば、物件購入そのものを考え直したであろうという客観的な判断がなされると、業者が責任追及から逃れることはむずかしくなるようだ。
どうも例をあげればあげるほど、不動産業界の実態はとても怠慢でいい加減なものに見えてきてしまうのだが、業者には業者なりの言い分がある。
というのは、買い主はもちろんのこと、「オレはこう見えてもかなりいい加減な不動産屋だ」と自覚している業者でさえ、「それくらいは説明しなくちゃまずいんじゃないの」と思うようなことでも、意外なことに、法律は説明義務の範囲としていないこともあるからだ。
その代表的な例が建物の築年数についての説明である。
中古マンションや中古の一戸建てを買う場合、必ずといってよいほど業者が買い主から聞かれる質問がある。
「この建物、建ってどれくらいたつんですかねえ」ところがこの件について、宅建業法では説明義務ありとはしていない。
築年数によって、物件の価値は大きく左右されるというのは誰もが知っているのに、である。
したがって重要事項説明書にそのことが明記されないということは、仮に買い主が業者から築一○年と聞いていたのに入居後に実際には一三年たっていたことを知ったとしても、口頭で聞いたままだと、ただちに説明義務違反であると証明するのはむずかしい。
「たしかにあの時はそういいましたよ」「いやあ、それは何かの聞きまちがいでしょう」聞いた内容について書類は残っていないのだから、業者との間で言った言わないの水かけ論になるのがオチである。
こうして考えていくと、重要事項説明の範囲を巡るトラブルは、皮肉なことにその原因の一端が、法的に説明せよという内容が明確になったことにともなう弊害といえなくもない。
つまり宅建業法に最低でもこの程度のことは必ず説明しなさいという枠組みが明確になったために、これ幸いとそれ以外のことについては調べもしないし説明もしないという慣習が業者間には横行しているのである。
もちろん重要事項の枠組みに含まれていないことでも重要な事項であれば業者は調査、説明すべき義務があるわけだし、買い主から聞かれれば業者はその内容に関して誠実に答えなくてはならない。
しかし残念なことに、買い主は買い主で業者が説明する内容以上に、もしくは内容以外のことについて根掘り葉掘り突っ込んで聞いてくるような人が現実に少ないのだ。
業者とて寝た子を起こすようなマネはしたくないから、重要事項説明はとにかくサラリとさり気なく終わらせようとする。
買い主にしてみれば、「気づいたらいつの間にか終わっていた」客が迷うなら説明しない身近にいる業者が、こういう客の立場を無視した業者本位の姿勢なのか、それとも買い主に親身になってくれるような顧客本位の考え方に立つのかを見分けるには、重要事項について、いつ説明してくれたかで判断できる。
宅建業法第三五条一項には業者が説明すべき時期として、「売買、交換または賃借の契約が成立するまでの間」とある。
法律がいおうとしている内容を補足すれば、説明をうける側が物件や取引条件について十分に理解し、よく考えたうえで契約締結できるように、業者は取引の対象となる物件が特定した段階でできるだけ早い時期に説明せよ、ということになるのだろう。
ところが取引の現場では、買い主にとってこういう理想的なタイミングで説明がなされることはまずありえないと思っていたほうがよい。
重要事項説明は契約当日におこなうのは当然と公言してはばからない業者は多いのだ。
「契約が成立するまでの問っていうんだから契約直前でもいいわけじゃないですか」「客がまだ買うかどうか迷ってるときに細かな説明なんかしたら、それこそ決断できなくなってしまい買い主が買おうかどうしようか判断するための材料として必要なことだから事前に説明するように、というのが法の指導なわけだ。
ところが業者の理屈は、説明したら迷って決められなくなやいますよ」というのが、業者の理想とする説明手法となってしまっているのである。
いくら業者の間では慣習化しているとはいっても、もしそんな説明方法で、仮に後で説明不足だと買い主から訴えられた場合、業者は「説明義務を果たしたので責任はない」といいきれるのだろうか。
この問題を考えるうえで某不動産会社に勤務するＨ氏は最近、貴重な経験をした。
「説明は説明であって、重要事項の内容についてシロウトの買い主に百パーセント理解させるなんて無理な話だと思いませんか」契約締結の当日、妙に緊張感漂う応接間に通された買い主の目の前には、初めて見るいろいろな書類が一度に並べられる。
わけもわからずポカンとする買い主。
そのタイミングを逃さず重要事項説明を一気に読みまくる業者。
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